Hypotéka,úver, vše okolo bývania

[richisan]

Zaujimave vlakno, padlo tu vela rozumnych nazorov. Ja by som na tvojom mieste urcite siel do toho, za taku cenu sa to urcite oplati kupit (je to doslova za hubicku), ked poznas ten byt a vies v akom je stave a zhruba odhadnut, kolko do toho treba vrazit, aby ste tam mohli v klude byvat, neni o com, taka sanca sa neopakuje kazdy den. Urcite by som kaslal na stavebny uver, je to zlodejina, platis uroky aj z vlastnych penazi, je to o nicom. Siel by som na tvojom mieste cestou uver+hypoteka alebo namiesto uveru cash, ci uz pozicany alebo vlastny, aby ste financovali z hypo tak 85-90%max. a mali rozumne uroky. Byvanie je existencna vec a mozno fakt stoji za to predat auto a vyuzit moznost. Treba si nastavit realisticky splatkovy kalendar, aby si dokazal v pohode fungovat aj s hypo. My mame vlastny byt ale hypo nemame, rozmyslame vsak nad hypo na dalsiu nehnutelnost. Asi tolko.

[Tesna]

Ohledně hypotéky bych ti poradil toto: Vykašli se na nějaké poradce, protože solidního stejně s velkou pravděpodobností nenajdeš. Aspoň já jsem za 15 let, co si řeším domácí finanční otázky, na žádného nenarazil, každý se snaží prodat jen to svoje, aniž tomu často do hloubky rozumí.

Spíš se pobav s kámošema a známýma, co to už někdy řešili a rozumí tomu, probral to s nimi a nechal si vysvětlit různé parametry úvěrů (sazba, poplatky, LTV, fixace, délka, možnost mimořádných splátek, předčasné splacení apod.), co který znamená a jaké jsou jeho důsledky. Následně si musíš ujasnit, jaké parametry jsou pro tebe vzhledem k tvým současným i potenciálním budoucím finančním možnostem rozhodující (např. dlouhodobá jistota splátky při dlouhém fixu vs. variabilita úvěru při krátkém fixu nebo variabilní sazbě) a podle toho si udělal poptávku – zadání, se kterým si obejdeš pár bank a srovnáš nabídky. Pár nejlepších vybereš a zkusíš srazit, nějaká ta desetinka nebo jiný ústupek jde vždycky.

Obecně bych ale při hypo nebo jiném úvěru doporučoval dívat se na tyto parametry:

1) Splátka musí být taková, abys pak mohl naprosto v pohodě fungovat bez výraznějších omezení tak, jak jsi zvyklý (auto, dovolená, kultura …), a abys ufinancoval i pravděpodobné situace, jako je delší nemoc nebo úraz, podstatný výpadek příjmu, přírůstek do rodiny, mateřská manželky, nutné další investice do bydlení, modernizace apod. Nejlíp si to ověříš, když předpokládanou sumu splátky nebo i větší začneš nějaký čas natvrdo dávat bokem.
Někdo doporučuje prodat auto, ale to je přesně to, co by tě zřejmě omezilo, pokud ho používáš denně (vzhledem k ročníku výroby předpokládám, že jeho užitečnost pro tebe je rozhodně větší než současná tržní cena). Finančně - půjčených npř. 4000 EUR tě bude stát ročně třeba 200EUR, kolik tě bude stát alternativní doprava, ztráta času, mobilizy apod., když auto prodáš?

2) Délka splácení – šel bych do dlouhé při zachování možnosti nepokutovaných předčasných splátek, protože na začátku je pro Tebe rozhodující ne to, že budeš platit 15-30 let a přeplatíš tolik a tolik, ale aktuální měsíční suma splátky. Ta tě bude omezovat teď a tady. To, co bude za 5, 10 nebo více let vůbec řešit nemusíš, protože za tu dobu se změní spousta věcí, některé pro tebe finančně pozitivním směrem, jiné naopak (inflace, růst reálné mzdy, rodina atd.) A řešit to můžeš, až se to případně stane a nezatěžovat se s tím teď.

3) Úrok – dívej se na procento (včetně poplatků), ne na to, kolik ve finále přeplatíš. Peníze mají svoji cenu v čase a třeba euro úroku ve 20-tém roce splácení má řádově hodnotu „dnešních“ 50 centů. Při vyšší splátce, kratší splatnosti se omezíš teď, při nižší splátce a delší splatnosti zaplatíš víc „jednou“, kdy tě to už tolik bolet nemusí (pro srovnání, když jsem loni kupoval barák, tak prodávající dopláceli půjčky z roku 1990, kdy půjčili si 350tKč, což byly tehdy neskutečné peníze, loni dopláceli jistinu asi 150tKč, což byla pro ně totální malina).

4) Rozhodně na koupi nepoužívej úplně všechny vlastní peníze, protože ty jsou ve své podstatě dražší než půjčené. Dnes si předpokládám i u vás půjčíš po daňových odpočtech řádově za 4,5% p.a. netto. Nech si dostatečnou sumu bokem (třeba na výjimečnější výdaje) a zhodnocuj ji spořením nebo investicemi, protože třeba budeš mít příležitost ty vlastní peníze nějak protočit s výrazně lepším úrokem (SS, ivestice, podnikání, výjimečná sleva nebo cena při koupi něčeho …), než za kolik si půjčuješ a ve středně- a dlouhodobém horizontu se tak můžeš dostat k zajímavým penězům. Je lepší mít 2M dluhů a 1M na účtě, než 1M dluhů a na účtě 0.

5) Předčasné splácení – platí bod 4. Pokud si zhodnocuješ své peníze lépe, než za kolik si půjčuješ, tak je předčasná splátka nesmysl. Samozřejmě to znamená, že své peníze nesmíš „prožrat“.

[Raada]

Hmm, jako profik musim rici, ze ten tvuj elaborat ma logiku, je dost podrobny a timto smerem by mel uvazovat kazdy. Dobra prace!

Co si ale uz asi sam nespocitas je to, jak optimalne zkombinovat jednotlive produkty kdyz nemas/nechces do to ho dat potrebnych 15-20% z vlastnich zdroju. Dobry poradce by ti mel poradit a propocitat jakou cestou jit. Pokud bys to ale chtel resit jen jednou bankou tak muzes vyuzit postup, ktery Tesna popsal. Zabere to spoustu casu a energie ale da se to. Kvalitni poradce toto vse klientovi predlozi behem cca 1,5h schuzky... Problem je ovsem takoveho najit - o tom jsme se tady asi shodli. Proto pozor na ruzne "vyzirky a bouchace", ktery chteji hlavne uzavrit zivotni pojistku nebo te uvrtaji do nevhodne varianty hypoteky.

[tomason]

No prostě sehnat toho co má konexe-dlouhé prsty a dokáže vyjednat ledacos

[Palec4]

chlapi moc dik za takeho postrehy, obzvlast Tesna,klobuk dolu
dnes som dostal cislo na typka(kolegov znamy) uz si nepamatam poriadne ako sa volala spolocnost ale bolo tam nieco brothers tusim,sidlia v BA tak nejake ohlasi sa dufam ukazu a takisto kladne
bol som dnes v banke ale bolo to take ake som cakal,panicka kukala pol hodinu do monitora kym z nej nieco vypadlo..
Dost ma nasralo ked mi povedala ze by som nemal narok na prsipevok pre mladych,platim ako jeden debil tomuto statu a nic z toho,este aj posleme inym

vdaka za postrehy dufam ze to pomoze aj inym ako len mne,kludne pokracujte v debate budeme mudrejsi

[KUTY]

...platim ako jeden debil tomuto statu a nic z toho,este aj posleme inym

to mi hovor, mam v CZ hypo cez 3,5 roka a zistoval som si vydaje v pripade predaja bytu...3% sa plati dan z predaja nemovitosti...pritom CZ stat mi nic neprispieva (asi kvoli tomu, ze som "cudzinec"), nepomaha na byvanie ale za predaj chce koruny...takze az predam byt za 2mil, 60 litrov vyhodim darmozracom na urade...ale aspon si mozem rocne davat ulavu na dani za uroky z hypo, co na SK nie je mozne...

a k tomu, ze bude poskytovanie hypotek prisnejsie (40% resp. neviem kolko ma mat clovek nasetrene t.j. nedaju ti 100% hypo) mam svoj nazor...banky nenavidim a ked nebudu davat ludom hypo, tak z coho chcu zit ??? az toto nastane, skrachuju...nech uz idu s tymi podmienkami do riti...banda tupych hlav

[TripleJay]

danove veci nejak neovladam, ale ak mas v tej nehnutelnosti x rokov (3-5?) trvaly pobyt, tak za prevod dan neplatis?

[KUTY]

TJ: spravne, za predaj neplatis pri danych podmienkach/rokoch uzivania bytu, tie 3 percenta su za prevod nehnutelnosti na katastri...toz sa tomu nevyhnem

[Raada]

Ano, jsou tu 2 danove dopady:
1. dan z prevodu nemovitosti - ta se plati vzdy a cini 3% z prodejni ceny nebo z odhadni (zalezi co vyjde vice)
2. dan z prijmu pokud prodavas nemovitost do 2 let od nabyti a mel jsi tam trvaly pobyt nebo do 5 let a nemel jsi tam trvaly pobyt (toto se ale blbe dokazuje a hlavne sikovny danovy poradce to umi obejit)

[Tesna]

ad 2) Pokud se nepletu, tak daň z příjmu při prodeji nemovitosti ve lhůtě kratší neplatíš v případě, pokud tyto prostředky použiješ opět na koupi bydlení

[killerhammer]

Rozhodně na koupi nepoužívej úplně všechny vlastní peníze, protože ty jsou ve své podstatě dražší než půjčené

tak tomuto ja neverim
to vas ucia na tych ekonomickych skolach, co ?

[Raada]

Plati to za predpokladu, ze sve vlastni penize jses schopen si zhodnotit nekde lepe a za vyssi urok nez ty pujcene. Typicky priklad je treba stavebni sporeni, kde efektivni urokova mira je treba kolem 7-8% a pujcene penize jsou treba za 4-4,5% po odpoctech uroku. V tomto pripade se vyplati pujcit si vice a nevybirat sve nasporene prostredky ze stavebniho sporeni. Naopak po dosporeni cilove castky lze hypoteka castecne umorit.

to Tesna: ano, mas pravdu, ale musis ty penize pouzit ve stejnem zdanovacim obdobi

[KUTY]

Raada
ad 1) pravda
ad 2) nemusis mat trvaly (ja mam v CZ prechodny), staci ak tam byvas min. 2 roky alebo 5 rokov si vlastnik a je jedno, ci tam byvas alebo nie (dokazom je vypis z katastra, takze neda se to obejit)...a ako pise "Tesna", ak kupis do roka inu nemovitost, neplatis dan z prijmu

[Tesna]

To Killerhammer:

Věřit tomu nemusíš, ale bohužel je to tak. Ale nic si z toho nedělej, tohle nechápe 99% populace všetně spousty absolventů ekonomek ... u cizích peněz vždy znáš jejich cenu (úrok), ale u vlastních ne (tzv. náklady ušlé příležitosti), protože nikdy nevíš, jakou finančně zajímavou příležitost budeš mít zítra nebo za rok. A pokud už máš utopené peníze někde jinde, tak tuto příležitost prostě využít nemůžeš. Samozřejmě, tyto náklady mohou být 2%, pak vůči hypo vyděláváš, protože sis nemusel půjčovat třeba za 5%, a nebo taky 200% p.a. a tam pak proděláváš - mohls vydělat 200%, ale ty jsi vrazil prachy jinde, aby sis je za 5% nemusel půjčit.

Já se tímto řídím a vím, že to funguje, protože za poslední rok jsem díky tomu, že jsem si při hypo nechal dostatek vlastních peněz (tzn. vzal si větší hypo, než bylo nezbytně nutné) zhodnotil tyto prostředky díky krizi přes akcie v průměru o 90%, zatímco jsem platil v průměru úrok 4% p.a. netto na hypo. Někdo to samé může udělat třeba přes podnikání nebo jinak, to už je pak o schopnostech, dovednostech, postoji k riziku apod.

[killerhammer]

tomu matematicky rozumiem
ale riziko takeho podnikania je maximalne
si poziciam peniaze na investovanie za 10% urok a vrazim ich do akcii ktore budu mat vynos -10% pa, skoda teda dvojnasobna
kebyze si nic nepoziciam a nic nerobim, o nic nepridem ani nezarobim, len mam zadok v suchu
preto ja hovorim, nemas vlastne peniaze ? nemas na to, nic si nekupuj
zialbohu cely kapitalisticky system ta tlaci k zivotu na dlh,podla tvojej definicie, ze pozicane peniaze su lacnejsie ako vlastne
staci pozriet na grafy obcianskej zadlzenosti v US alebo v nemecku